تخریب بازار مسکن؛ زد و بندهای اقتصادی در شهرداری ها - خانه انگلیسی

به گزارش خانه انگلیسی، فرآیند اخذ گواهی عدم خلاف و خاتمه کار ساختمان زیر ذره بین مرکز پژوهش های مجلس نهاده شد. گزارش کارشناسی مرکز پژوهش ها ضمن تشریح فرایند طولانی مدت صدور گواهی خاتمه کار ساختمانی، به صراحت از رواج دریافت رشوه دست کم در چهار مرحله از فرایند دریافت خاتمه کار خبر می دهد اما بر اساس این گزارش حتی پرداختی های غیررسمی هم از پیچیدگی و مصائب دریافت خاتمه کار چندان نمی کاهد؛ کما اینکه دریافت گواهی خاتمه کار از شهرداری ها در حال حاضر فرایند ای به درازای 240 روز کاری است. دنیای اقتصاد هفته گذشته در گزارشی با عنوان نساز و بفروشی با مجوز نامرئی؟ به چالش های ناشی از فرآیند طولانی صدور خاتمه کار پرداخته و نسبت به شیوع بسیار بالای فروش املاک بدون خاتمه کار در بازار مسکن چه در تهران و چه در اغلب شهرهای دیگر در کشور هشدار داده بود.

به گزارش جهانی اقتصاد، یکی از مسائل بنیادی که زمینه ساز شیوع خرید و فروش آپارتمان های بدون انتها کار شده، نقصی است که در قانون شهرداری ها وجود دارد. در ماده 100 این قانون به موضوع صدور انتها کار پرداخته شده اما بازه زمانی معین یا قیدی مبنی بر اینکه حتما باید انتها کار پیش از آغاز بهره برداری از بنا صادر گردد، در این ماده قانونی نیامده است. اما این ظاهر قانون مذکور است در این رابطه سکوت نموده و به عنوان مجوز نامرئی بهره برداری از ساختمان های بدون

انتها کار به وسیله عوامل اجرایی مدیریت شهری به آن استناد می گردد. اتفاقا روح حاکم بر همین قانون موجود نشان از الزام دریافت انتها کار قبل از آغاز بهره برداری دارد؛ کمااینکه در متن آن عنوان شده که صدور انتها کار مستلزم صدور گواهی از سوی مهندس ناظر حاوی تایید سلامت فنی و ایمنی سازه و تطابق آن با نقشه است. به این ترتیب بهره برداری از ساختمان قبل از صدور انتها کار به منزله بهره بردای قبل از تایید نهایی مهندس ناظر است و در نتیجه ممکن است سلامت فنی و ایمنی ساختمان زیر سوال باشد و بهره برداری از آن در چنین شرایطی تبعات مالی و جانی برای خریدار در پی داشته باشد.

مرکز پژوهش های مجلس با انتشار یک گزارش کارشناسی رسمی فرایند به اصطلاح سخت، مصیبت بار و پیچیده دستیابی سرمایه گذاران ساختمانی به انتها کار را زیر ذره بین و مورد نقد قرار داده است، با این هدف که وزارتخانه مسوول را مطلع کند تا این دستگاه وارد میدان گردد و این بازی را بر هم بزند.

این گزارش دو محور اصلی دارد. محور نخست به این موضوع می پردازد که چه اتفاقی در پشت صحنه فرآیند صدور انتها کار رخ می دهد که سبب شده دسترسی به انتها کار به یک ماراتن فرسایشی شبیه بازی مار و پله تبدیل گردد. محور دوم در دل این گزارش نیز پاسخ به سوال طلایی درباره چرایی چشم پوشی و عبور شهرداری ها از اهرم دو منظوره شارژ شهری است.

پیرامون محور اول، به این موضوع پرداخته شده که یک سازنده یا سرمایه گذار ساختمانی حداقل باید 18 گام اصلی را برای دریافت گواهی انتها کار پس از اتمام عملیات عمرانی طی کند که فرآیند آن 240 روز کاری (نزدیک یک سال) زمان می برد. اما این زمان طولانی فقط ناشی از بازی مار و پله و ماراتن فرسایشی رایج برای طی مراحل اداری مربوطه نیست. مساله دیگر این است که در راستا دریافت انتها کار، حداقل در چهار مرحله سرمایه گذاران و سازنده ها باید هزینه غیررسمی که در این گزارش به آن رشوه اطلاق شده است، پرداخت نمایند و زد و بند مالی انجام دهند.

اصل ماجرا این است که مدیریت شهری در شهرها، بخش عمده هزینه های اداره شهر را از راستا عایدی ناسالم (انواع عوارض ساختمانی از محل فروش تراکم و مجوزهای فروش خلاف ساختمانی) تامین می نماید و چون بعضی مدیران شهری و عوامل شهرداری ها در این راستا به شکل دریافت هزینه های غیررسمی و زد و بند مالی (رشوه) ذی نفع هستند در نتیجه سراغ عایدی سالم و پایدار و عادلانه که همان شارژ شهری است نمی فرایند.

مصائب دریافت انتها کار بدون زد و بند

اما باز هم طی این مراحل پیچیده و پرداخت های غیررسمی هزینه های مضاعف، تمام چالش فرایند دریافت انتها کار نیست؛ نکته تلخ این رویه در شهرداری ها در مرحله قبل از آغاز سرمایه گذاری ساختمانی رخ می دهد که اکنون به دلسردی سازنده های ماهر و اصیل منجر شده و زمینه خروج آنها از بازار مسکن را ایجاد نموده است و در پی آن شاهد ابررکود و ابرتورم هستیم. تلخی ماجرا این است که در گزارش مرکز پژوهش ها به صراحت عنوان شده اگر سازنده ای تخلف و زد و بند نکند، چه بسا هیچ گاه نمی تواند به انتها کار برسد و پفراینده او از اولویت رسیدگی برای صدور گواهی مذکور خارج می گردد. این نوع برخورد با ساخت وسازهای شسته رفته را می توان به نوعی گروگان گیری ساختمانی تعبیر کرد که اگر پای عایدیهای غیررسمی در میان نبود، قاعدتا چنین نمی شد و اتفاقا این ساختمان ها باید در اولویت دریافت انتها کار قرار می گرفتند.

اما چرا صدور گواهی انتها کار تا این میزان زمان براست؟ گزارش کارشناسی مرکز پژوهش ها به این موضوع نیز پرداخته و حاوی اطلاعات قابل تاملی است. ماجرا از این قرار است که در اغلب ساخت وسازها به ویژه در شهرهای بزرگ پروانه ای که صادر می گردد تطابقی با آنچه سرمایه گذار ساختمانی از ابتدا برای آن برنامه ریزی نموده است، ندارد. از طرفی عده زیادی از سازنده ها در آغاز کار و اقدام به دریافت پروانه ساختمانی، مجوز تمام و کمال به لحاظ دریافت همه امتیازهایی که برای ساخت احتیاج دارند را مطالبه و دریافت نمی نمایند. در واقع سازنده ها با توجه به پیچیدگی های فرآیند صدور پروانه ترجیح می دهند دست کم در آغاز کار درخواست حداقل زیربنای ساخت را به شهرداری تسلیم نمایند تا زودتر مورد موافقت قرار گیرد، اما در حین فرایند ساخت به نحو دیگری که با مفاد پروانه ناهمخوان است، عمل می نمایند. این پروانه های خلاف سازی که در واقع به منزله دریافت مجوز ساخت حداقلی اما عملیات ساخت وساز حداکثری است، به قیمت سپری شدن زمانی حدود یک سال به صدور انتها کار منجر می گردد، چراکه صرف نظر از بوروکراسی رایج در شهرداری ها و در عین حال مطالبه هزینه های مضاعف و غیررسمی که در گزارش مذکور از آن با عنوان زد و بند و رشوه یاد شده، اصل انجام تخلفات ساختمانی و عدم رعایت مفاد پروانه منجر به طولانی تر شدن فرایند دریافت انتها کار می گردد.

گزارش مذکور بعلاوه پاسخ روشنی به این سوال همیشگی کارشناسان که جهانی اقتصاد بارها به آن پرداخته است، دارد؛ اینکه چرا شهرداری ها سراغ دریافت شارژ شهری به عنوان یک منبع عایدی سالم و پایدار که می تواند گره های زیادی از پروژه های اولویت دار شهری را باز کند، نمی فرایند؟ مقصود از شارژ شهری عوارض رایجی است که در ایران نیز با عنوان عوارض نوسازی دریافت می گردد و در جهان از آن با اصطلاح شارژ شهری یاد می نمایند. این عوارض به صورت سالانه به همه ساختمان های مستقر در پهنه شهر تعلق می گیرد و عرف این است که بر اساس درصدی از ارزش روز ملک، میزان آن معین می گردد. کف این عوارض در سایر شهرهای جهان 3/ 0 درصد و سقف آن 5/ 1 درصد است که این ضریب برای منطقه ها برخوردار و کم برخوردار شهر می تواند متفاوت تعریف گردد تا به عدالت نزدیک تر باشد. اما در تهران این عوارض به حدی ناچیز است که قابل مقایسه با ارزش روز املاک نیست و عایدی حاصل از آن در بودجه شهرداری نیز فوق العاده ناچیز است.

شارژ شهری در واقع یک نوع مالیات یا عوارض دو منظوره است که از یکسو به عایدیزایی برای شهرداری ها منجر می گردد و از سوی دیگر هزینه ملاکی در بازار مسکن را واقعی می نماید. در واقع این تور مالیاتی هزینه مالکان چند خانه را به حدی افزایش می دهد که خریدهای سرمایه ای و سوداگرانه و اقداماتی مثل احتکار مسکن برای آنها صرفه نداشته باشد و ناگزیر به عرضه املاک مازاد خود به بازار مسکن شوند. بعلاوه عوارض مذکور اغلب در منطقه ها برخوردار با دسترسی بالا به سرانه های شهری نظیر منطقه ها لوکس شمال تهران با ضرایب بالاتری نسبت به سایر منطقه ها تعریف و عایدی حاصل از آن صرف افزایش سرانه های خدماتی در محله های محروم شهر می گردد.

عدم دریافت شارژ شهری در حال حاضر باعث شده ملاکان با انجماد خانه ها، دسترسی مصرف نماینده ها را محدود و عامل جهش قیمت مسکن شوند. فقر مسکن نتیجه این شرایط است به طوری که مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در شهرهای ایران به بالای نیم قرن رسیده است و سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوارهای ایرانی بالاتر از سطح متعارف جهانی شده است.

اما محتوای گزارش کارشناسی مرکز پژوهش ها معین می نماید چرا بازار مسکن از این اهرم تنظیم نماینده تقاضای مسکن محروم است. پاسخ منافع پنهانی است که در فرایند صدور گواهی های ساختمانی در قالب رشوه و زد و بند وجود دارد. مادامی که راستا کسب این قبیل عایدیهای غیررسمی مسدود نگردد، در برابر جایگزین کردن روش سالم و بی واسطه کسب عایدی پایدار یعنی شارژ شهری به جای عایدی غیرپایدار صدور پروانه که حاصل نوع خاصی از رابطه سازنده ها با شهرداری ها است، مقاومت وجود دارد. این گزارش بیانگر واقعیت موجود مبنی بر نفع مالی پنهان شهرداری ها از فرایند طولانی انتها کار بوده و بر مسوولیت وزارت راه و شهرسازی برای برون رفت از این چالش تاکید دارد. در این گزارش تاکید شده که فقدان وحدت رویه در برخورد با مسائل و عدم تدقیق ماموریت ها و حیطه های کاری که به افزایش مدت زمان دریافت گواهی انتها کار منجر شده، مضرات دیگری مثل کاهش عرضه مسکن به بازار و کاهش صرفه مالی و عدم تمایل ورود سرمایه گذاران ساختمانی به بازار مسکن را نیز در پی داشته است. بر این اساس پیشنهاد استفاده از ظرفیت قانونی وزارت راه و شهرسازی به عنوان بازوی نظارتی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان برای غلبه بر چالش های موجود در این فرآیند پیچیده در گزارش مذکور مطرح شده است. با این حال به نظر می رسد وزارتخانه متولی بخش مسکن در حال حاضر با توجه به اینکه مشغول ابرپروژه های خانه سازی دولتی شده، تمرکزی برای اقدام به منظور بر هم زدن این بازی ندارد.

فقدان انتها کار به منزله فقدان ایمنی

گزارش مرکز پژوهش های مجلس در ابتدا به تبیین کارنمودهای گواهی های ساختمان پرداخته و تاکید نموده که اگرچه دریافت پروانه ساختمانی دلالت بر معین چارچوب ضابطه مند برای نحوه ساخت وساز بنا دارد، اما این مجوز به تنهایی تضمین نماینده کیفیت ساختمان نیست. از این رو پس از انتها فرآیند ساخت وساز، با هدف فراهم کردن زمینه عرضه ساختمان به بازار، مجوزی تحت عنوان گواهی ساختماناز سوی شهرداری صادر شده و در اختیار مالک یا سازنده قرار می گیرد. گواهی ساختمان یا همان انتها کار، بیانگر این است که در اجرای نقشه های معماری، سازه و تاسیسات، معیارهای فنی مورد تایید سازمان نظام مهندسی و شهرداری رعایت شده و ساختمان فاقد تخلف از ضوابط و مقررات فنی و مهندسی است. این گواهی ضمن آنکه موید قانونی بودن فرآیند ساخت بوده ایمنی و استحکام بنا را مورد تایید قرار می دهد و پشتیبان بهره برداری مجاز از ساختمان، دریافت تسهیلات بانک، نقل و انتقال سند مالکیت و... است. با وجود اهمیت گواهی مذکور اما در چند سال اخیر فروش ساختمان بدون انتها کار بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ نظیر تهران رایج شده است که تبعات و هزینه های گوناگونی به خریدار تحمیل می نماید.

در بخش بعدی فرآیند صدور گواهی های ساختمان مورد آنالیز قرار گرفته و به صراحت عنوان شده که تعداد گام های صدور گواهی های ساختمان در صورت وجود خلاف و احتیاج به ارجاع پفراینده به کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده 100، علاوه بر اینکه زمان صدور پروانه را طولانی تر می نماید، مستلزم صرف هزینه های بیشتر و در پاره ای موارد پرداخت رشوه و زد و بندهای مالی است. در گزارش مذکور این طور آمده که اگر عدم تخلف اثبات گردد، تعداد گام های اجرایی دریافت انتها کار از تعداد انگشتان دو دست کمتر است اما اغلب سازندگان به سبب صرفه مالی ساخت وساز و بعلاوه ابلاغ ضوابط نامناسب و غیرقابل اجرا از سوی شهرداری، ناگزیر به عدم رعایت کامل مفاد پروانه ساختمانی هستند و در نتیجه فرآیند صدور پروانه در اغلب موارد به مراتب زمانبرتر است.

چهار مرحله پرداختی های غیررسمی

بر اساس مصاحبه های انجام شده با اغلب سازندگان به ویژه در مرکز و بعضی از کلان شهرها، کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک برای انجام بازدید در موعد مقرر و چشم پوشی از بعضی تخلفات جزئی، پرداخت مبلغ قابل توجهی را به صورت غیررسمی طلب می نمایند که در صورت عدم پرداخت این هزینه به وسیله مالک یا سازنده، پفراینده با توقف و انحراف روبه رو خواهد شد. بر اساس اطلاعات دریافتی از سازنده ها، معمولا اولین نقطه پرداختی های غیررسمی در فرآیند صدور انتها کار همین جاست.

از طرفی در بیشتر درخواست هایی که برای اخذ گواهی عدم خلاف و انتها کار ثبت می گردد، وجود تخلف ساخت وساز با توجه به چالش تامین عایدی شهرداری و نیز تنگناهای اجرایی که سازندگان با آن روبه رو هستندو آنها را ناگزیر به تخطی از مفاد پروانه می نماید، اثبات می گردد. تمام تخلفات جزئی از جمله تقلیل مساحت نورگیر، نماسازی ساختمان، افزایش واحد مسکونی، تغییرات داخل بنا، توسعه بنا به علت حذف پاسیو، افزایش ارتفاع طبقه همکف، کسری یک پارکینگ و... قابلیت طرح در کمیسیون داخلی شهرداری را دارند اما تخلفات بزرگ مانند تراکم اضافه، عدم احداث پارکینگ، تجاوز به معابر شهر، تغییر کاربری و... باید به کمیسیون ماده 100 ارجاع گردد. اما با توجه به اینکه ارجاع پفراینده به کمیسیون ماده 100 ممکن است عواقبی مثل تخریب یا انهدام تمام یا بخشی از ساختمان را در پی داشته باشد، بیشتر متقاضیان در این مرحله خود پیش قدم شده و به پرداخت رشوه اقدام می نمایند تا پفراینده به کمیسیون داخلی برسد. این دومین مرحله پرداخت غیررسمی برای طی فرآیند صدور انتها کار است.

مرحله سوم هنگام سیر گردش پفراینده رخ می دهد. به اذعان سازنده ها وجود دور تسلسل و دوباره کاری به شکل اخذ چندباره بعضی تاییدیه ها سبب طولانی شدن فرآیندهای اداری شده است.

به عنوان مثال بر اساس روال اداری تعریف شده در شهرداری تهران از رسیدن پفراینده به پیش نویس تا چاپ گواهی 8 روز کاری باید طی گردد؛ در حالی که با استناد به گفته های کارشناسان، برای پیگیری یا تسریع در فرایند اخذ تاییدیه ها که باید در گام های بعدی به امضای معاون شهرسازی و معماری و در پی آن شهردار منطقه نیز برسد، از متقاضیان پرداخت هزینه مضاعف غیررسمی طلب می گردد.

بعلاوه با توجه به اینکه تشکیل کمیسیون داخلی از موعد زمانی خاصی تبعیت نمی کند و بسته به تعداد پفراینده ها و نیز امکان فراهم شدن زمینه حضور اعضا در جلسه، کمیسیون مزبور تشکیل می گردد، در بسیاری از موارد به منظور طرح پفراینده در کمیسیون داخلی، به طور غیررسمی هزینه هایی اخذ می گردد که در صورت بی توجهی مالکان به این امر، پفراینده از روال عادی خارج شده و در کمیسیون مورد آنالیز قرار نمی گیرد.

علاوه بر این در صورتی که متقاضیان دریافت انتها کار قصد داشته باشند در فرایند پفراینده تسریع انجام شده و خارج از نوبت و البته با دید تسامح در کمیسیون داخلی طرح گردد، اقدام به پرداخت رشوه های سنگین می نمایند. البته این امر بیشتر در خصوص پفراینده هایی صورت می گیرد که اضافه خواهی سازندگان صرفه مالی زیادی برای آنها به همراه دارد.

سرنوشت عجیب پفراینده های فاقد تخلف

آنالیز های مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی نشان می هد با توجه به اینکه بخش اعظم عایدیهای شهرداری ها از منابع ناپایدار است، شهرداری های منطقه ها به سبب رقابت در کسب عایدی، در توجیه تخلفات ساختمانی به وسیله اخذ جرایم، خود پیشگام هستند و تعداد قابل توجهی از پفراینده ها با وجود عدم رعایت ضوابط و مقررات، به کمیسیون ماده 100 ارجاع نمی گردد. در این شرایط اغلب پفراینده ها در مرحله اخذ گواهی های ساختمان به کمیسیون داخلی یا کمیسیون توافقات ارسال شده تا در واقع تخطی از پروانه ساختمانی شکل رسمی و ضابطه مند به خود بگیرد.

این امر بعلاوه موجب تسریع در مراحل دریافت گواهی انتها کار می گردد. اما در طرف مقابل در معدود پفراینده هایی که فاقد تخلفات ساختمانی هستند یا در آنها تخلفات جزئی اتفاق افتاده، به سبب فقدان وجه عایدیزایی برای شهرداری منطقه، با وقفه طولانی از گذار از یک مرحله به مرحله دیگر روبه رو می شوند و چه بسا در پاره ای از موارد کل فرآیند اخذ انتها کار، انتظاری بیش از 240 روز یا همان حداقل8 ماه متعارف را بطلبد.